부동산 가계약시 주의할 점 (가계약 문구 작성시 주의사항, 가계약 파기시 매도인에게 배액상환 요구할 수 있을까?)

정식적으로 계약서를 작성하기 이전에 어떤 조건을 정해 놓고 임시적으로 맺는 계약을 가계약이라 하는데, 매도인이나 매수인 중 일방이 변심하여 가계약을 파기하게 되는 경우가 있습니다. 이때, 매수인은 가계약금을 포기하고 매도인은 가계약금을 돌려주기만 하면 되는 것인지, 혹은 가계약이라 하더라도 매도인이 계약 불이행에 대한 위약금으로 가계약금의 배액을 상환하여야 하는지에 대해 살펴보고 부동산 가계약시, 특히 가계약 문구 작성 시 주의사항에 대해 살펴보겠습니다.

 

가계약금 관련 ‘최근판례’ 소개 (2021.9.15 선고, [2021다 242598 가계약금])

1. 사건내용

가계약금 500만 원을 매수인이 매도인에게 지급된 후에 계약서 작성 전 매도인의 변심으로 계약이 파기되어, 매수인이 매도인을 상대로 하여 소송으로 배액상환을 요구하여 대법원까지 진행된 사건입니다.

 

2. 공인중개사가 가계약금 입금 전, 후 보낸 문자내용

(입금 전 공인중개사가 쌍방에게 보낸 1차 문자)

1)  주 소 : 00아파트 000호 2) 매매대금: 4억5천만원 3) 현시설물 상태의 계약임 계약금일부 2019.00.00.(500만원) 아래 계좌로 입금하기로 함 4) 매도인 계좌번호 : 농 협 : 000-000-000 매도인이름 5)계약서 작성일 일주일 이내 협의 6) 잔금일(12월 중순,상호협의)하기로 함 이 계약을 진행합니다. 계약금의 일부도 계약금과 같은 효력을 지니므로 계약을 해지할경우 매도인은 계약금 일부의 2배, 매수인은 계약금 일부 포기시 계약을 해지할 수 있습니다. 이에 이의가 있으시면 입금전에 문자로 알려 주십시오.

(입금 후 공인중개사가 쌍방에게 보낸 2차 문자)

○ 00아파트 000호 매매 1) 계약일시 : 2019년 00월00일(목) 오후 6시 30분 2) 장소 : 00부동산 3) 준비물 : 신분증,도장,계약금 계약금은 매매금액의 10%선에서 준비해 주시면 되고,통장으로 보낼수 있게 미리 한도액을 정해 놓으시면 됩니다. 00월 00일 뵙겠습니다.

 

3. 재판진행결과

●1심재판 [원고 ‘매수인’ 승소]

피고(매도인)는 원고(매수인)에게 3,000,000원 및 2019.9.20부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산된 돈을 지급하라. [2019가 소 30849 가계약금]

 

●2심 재판피고 ‘매도인’ 승소]

제1심 판결을 취소한다.

가. 관련법리

1) 해약금계약과 위약금계약은 서로 별개이다. '해약금계약'이란 "약정 해제권 유보조항 중 특히 일정한 금액, 즉 해약금을 계약상대방에게 지급함으로써 주된 계약을 해제할 수 있도록 정한 당사자사이의 합의"를 말하고, '위약금계약'이란 "채무불이행의 경우에 채무자가 채권자에게 지급할 것을 약속한 금전으로서, 위약금 지급에 관한 약정을 위약금계약"이라 한다.

2) 한편, 계약금의 경우 민법 제565조 제1항에 따라 원칙적으로 해약금의 성질을 가지지만, 증거금 등 가계약금에 대하여는 이러한 규정이 없으므로, 가계약금이 당연히 해약금의 성질을 가지는 것으로 해석할 수 없다. 결국 가계약의 법적 구속력의 존부와 범위, 수수된 가계약금이 해약금의 성질을 갖는지는 가계약에 관여한 당사자의 의사해석의 문제이다. 나아가 가계약금을 위약금으로 하는 특약, 즉 위약금계약이 있을 때에 한하여 그 가계약금은 비로소 위약금의 성질도 함께 가진다.

 

나. 판단

1) 우선 원고가 피고에게 송금한 500만 원은, 매수인이 매도인에게 매매계약을 체결할 의사가 있음을 밝히며 장차 계속될 매매계약 교섭의 기초로 교부한 일종의 증거금으로서, 매매계약 본계약이 체결되는 경우 그 매매대금 중 계약금 일부의 지급에 갈음하되 본계약이 성립하지 않을 경우에는 반환할 것이 전제되는, 이른바 ‘가계약금’에 해당하는 것으로 보인다. 따라서 쌍방 간에 가계약을 위반하거나 본계약 체결을 거부할 경우에 본계약의 계약금 상당액을 위약금이나 해약금으로 지급한다는 내용의 약정이 당연히 성립한다고 볼 수 없다.

2) 다만, 원고와 피고는 공인중개사부터 각 ‘이 사건 아파트에 대한 매매계약 체결 의무를 이행하지 아니하는 경우, 매도인은 가계약금의 2배, 매수인은 가계약금 포기 시 계약을 해지할 수 있다.’라는 내용의 문자메시지를 받고, 이에 이의 없이 가계약금을 수수한 사실은 앞서 본 바와 같은 바, 위 인정사실에 의하면 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 한다. 는 점에 대하여 의사의 합치가 있었다고 봄이 상당하다.

3) 그러나 이에 더 나아가 이 사건 가계약 체결 당시 당사자 사이에 위 가계약금을 위약금으로 정하는 약정이 있었는지에 관하여 살피건대, 피고가 본계약 체결 의사를 철회하고 원고로부터 계약금 배액의 지급을 요구받자 며칠 후 원고에게 그 일부인 000만 원을 지급한 사실은 앞서 인정한 바와 같으나, 앞서 든 증거들 및 변론전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 또는 사정들을 종합해 보면, 위 사실만으로는 당사자 사이에 별도의 '위약금약정'이 체결되었음을 인정할 만한 증거가 없다.

그렇다면 이 사건 가계약금은 해약금을 넘어, 위약금의 성질까지 가진다고 볼 수 없다. 따라서 원고의 주장은 이유 없다.

가) 이 사건의 경우 원고와 피고는 서로 대면하지 아니한 상태에서 이 사건 아파트에 관한 중개 의뢰를 받은 공인중개사 F로부터 앞서 본 바와 같은 문자메시지만을 전달받고 500만 원을 수수하였다.

나) 위 문자메시지에 의하면 쌍방 간에 가계약을 위반하거나 본계약 체결을 거부할 경우에 가계약금 상당액을 위약금으로 지급한다는 내용은 없다.

가계약금을 포기하거나 가계약금의 배액을 제공하여 해약할 수 있다는 이른바 해약금약정은 채무불이행 시에 계약금 상당액을 손해배상액으로 예정하는 약정과 다르다.

다) 나아가 원고와 피고가 위 문자메시지에 기재된 내용 외 별도로 위약금약정을 하였다거나, 해약금약정을 위약금약정으로 간주하기로 합의하였다고 인정할만한 특별한 사정 또한 확인되지 아니한다.

4) 결론

따라서 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 이와 결론을 달리 한 제1심 판결은 부당하므로 이를 취소하고 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

 

● 대법원

상고를 기각한다.

이 사건은 소액사건이므로 소액사건심판법 제3조 각호의 사유가 있는 때에 한하여 상고할 수 있는데, 상고이유의 주장은 그 어느 것도 이에 해당하지 않는다.

판결선고 2021.9.15. [2021다 242598 가계약금]

 

※ 재판요지 및 대책 : 재판부는 가계약내용 중 “계약금의 일부도 계약금과 같은 효력을 지니므로 계약을 해지할 경우 매도인은 계약금 일부의 2배, 매수인은 계약금 일부 포기 시 계약을 해지할 수 있습니다.”라는 문구는 해약금 계약으로 볼 수 있어서, 별도의 위약금계약의 내용이 문구가 없으므로, 매수인의 매도인에 대한 계약이행 불이행으로 인한 위약금을 청구할 수 없다고 판단하였는바, 향후 가계약금 보낼 시에는 아래와 같은 서식을 문자로 보내야 할 것입니다.

 

재판요지 및 가계약시 주의사항 

위에서 살펴본 바와 같이, 재판부의 입장은 가계약내용 중 “계약금의 일부도 계약금과 같은 효력을 지니므로 계약을 해지할 경우 매도인은 계약금 일부의 2배, 매수인은 계약금 일부 포기 시 계약을 해지할 수 있습니다.”라는 문구는 해약금 계약으로 볼 수 있어서, 별도의 위약금계약의 내용이 문구가 없으므로, 매수인의 매도인에 대한 계약이행 불이행으로 인한 위약금을 청구할 수 없다는 것입니다.

[부동산 가계약서] 1) 부동산의 표시 : 2) 매매예정금액 : 3) 가계약금 : 4) 본계약체결일 : 5) 매도인 인적사항 : 6) 매수인 인적사항 : 7) 매도인 계좌번호 : 8) 거래약정내용 : 가. 다른 약정이 없는 한 매도인은 가계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 가계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 계약체결후 매도인, 매수인 어느한쪽이 계약불이행하는 경우는 가계약금을 위약금으로 본다. 나. 가계약의 효력은 가계약 체결일로부터 본계약이 체결될 때까지 유효하다. 다. 본 가계약은 매도인/매수인에게 위 부과조건이 기록된 본 가계약내용의 문자를 핸드폰으로 발신하여 동의를 받고, 가계약금은 온라인 송금한다.

 

즉, “가계약금을 위약금으로 본다”라는 명시를 하여야만 매도인이나 매수인 측에서 가계약금 관련하여 분쟁이 있을 시, 가계약금을 위약금 개념으로 배액 배상이 가능하다는 것입니다. 내가 매수인인 경우라면 반드시 공인중개사님을 통해 매도인에게 문자를 송부할 때, “가계약금을 위약금으로 본다”라는 문구를 넣어달라고 하여야 추후 매도인의 변심으로 가계약이 파기되었을 때, 가계약금의 배액을 위약금으로 청구할 수 있겠습니다. 위의 서식을 참고하면 좋습니다. 다만, 내가 매도인인 경우에는, 위약금에 대한 언급이 없는 것이 좋습니다.