전세사기 방지법 (임대인의 정보 제시의무, 임차권 등기, 공인중개사법 개정사항, ft. 전세보증보험)

최근, 무자본 투자로 인해 세금조차 내지 못하여 빌라가 경매로 넘어가는 바람에 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 못하고, 공인중개사가 조직적으로 전세사기에 가담한 일(‘빌라왕’ 사건)이 밝혀지면서 임차인의 보증금을 이전보다 강력하게 보호하고, 문제가 있는 공인중개사에 대해서는 처벌을 강화하는 것을 골자로 하는 전세사기 방지법이 국회 본 회의를 통과했다고 합니다. 개정법 등의 주요 내용은, '임대인의 정보 제시의무' 신설, '임차권 등기 신속화' , ‘공인중개사 ·감정평가사 처벌 강화’입니다.

 

임대인의 정보 제시의무

기존에는 임차인 계약을 체결할 때, 임대인의 세금 체납 정보, 선순위 보증금 정보 등 추후 보증금 회수 가능성과 관련된 정보를 확인하는 것이 쉽지 않았습니다. 개정법에서는, 임대차계약 체결 시 임대인은 임차인에게 선순위 임대차 정보 및 납세증명서를 제시하여야 한다고 정보 제시를 “의무”로 규정하여, 임차인이 1) 해당 주택의 선순위 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 임대차 정보 2) 국제징수법·지방세징수법에 따른 납세 증명서를 요구할 수 있는 근거를 마련했습니다.

 

참고로, 이 규정은 법률안이 공포한 날로부터 시행될 예정이며 공포 시 체결되는 임대차 계약부터 적용됩니다.  또 고지받지 못한 선순위 임대차 정보 및 임대인의 체납 사실 등 임대인이 제시한 정보가 사실과 다를 경우 임차인은 위약금 없이 계약을 해제할 수 있는 특약사항을 체결할 수 있습니다.

 

임차권 등기 신속화

임차권등기명령은 임대계약이 종료된 후에도 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 이사한 후에도 대항력을 유지해 전세금을 돌려받기 위해 하는 조치로, 임대보증금을 반환받을 권리를 제삼자에게도 주장할 수 있는 권한을 대항력이라고 부릅니다. 기존에는, 임차권 등기 촉탁을 하려면 반드시 사전에 임차권 등기명령결정을 집주인에게 고지하여야 하는데, 집주인이 사망하거나 잠적해 버릴 경우 임차인이 임차권 등기를 하기 어려운 문제가 있었습니다.  

개정안은, 집주인인 임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지되기 이전이라 하더라도 임차권 등기를 가능하게 하여, 세입자의 대항력·우선변제권 및 거주이전의 자유를 보장하고 임차인의 보증금반환 채권을 강력하게 보호할 수 있도록 하였습니다. 해당 규정은 '임차권등기명령 절차에 관한 규칙' 정비 등을 위한 기간이 필요해 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행될 예정이라 합니다.

공인중개사법, 감정평가사법 처벌강화

최근 공인중개사뿐 아니라 감정평가사도 전세사기에 가담한 것이 드러나 이에 대한 처벌을 강화하는 내용이 개정안에 포함되었습니다. 구체적으로, 공인중개사가 집행유예형을 받았을 경우, 그 유예기간이 끝난 후 2년 동안 중개사무소 개설 등록을 하지 못하게 개정되었습니다. 기존에는 집행유예 기간이 종료되면 바로 중개사무소 개설 등록이 가능하였다고 합니다.

감정평가사법은 직무 관련 범죄로 금고 이상 형이 1회만 확정되어도 자격을 취소할 수 있다는 내용으로 개정되었다고 합니다. 기존에는 2회 확정시에 취소되는 것으로 되어있습니다.   

 

 

ft. 전세계약 시 주의사항 (전세보증보험 가입 etc)

전세계약을 할 때 임차인으로서 확인해야 하는 사항은 상기와 같이, 임대인의 정보 즉, 세금체납 여부를 확인함으로써 추후 나의 보증금을 돌려받는데 지장이 없을 것인지를 예측해 볼 수 있고, 선순위 채권인 근저당권 등의 해당 부동산에 대한 채권을 확인함으로써 집주인의 부채 규모를 확인해 볼 수 있습니다. 하지만, 현재에는 임대인에게 부채나 세금 체납 등이 없다고 하더라도 전세기간이 만료되었을 때 보증금을 돌려받을 수 있을지는 의문이기 때문에 가능하다면 전세보증보험을 가입하는 것이 좋습니다. 이에, 전세계약을 진행할 때, 임대인에게 전세보증보험 가입에 협조해 줄 것에 대해 특약을 넣는 방법도 있습니다.

 

참고로, 전세보증보험 가입은 서울보증보험(SGI), 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF) 기관에 가입 가능하며, 반드시 계약 당일 혹은 계약 후 며칠 이내에 가입하여야 하는 것은 아니고 이미 계약을 완료한 후라도 전세 보증보험 가입이 가능하다는 것을 알고 계시면 좋습니다. 구체적으로, 전세보증보험은 임대차 계약기간이 1년 이상인 경우 신청 가능하며, 서울보증보험(SGI)의 경우에는 임대차 계약이 1년인 경우라면 5개월이 경과하기 전, 임대차 계약이 1년을 넘어설 경우라면 10개월이 경과하기 전에 보증보험 신청이 가능하며, 주택도시보증공사(HUG)의 경우에는 잔금지급일, 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전까지 신청 가능하고, 한국주택금융공사(HF)의 경우에는 임대차 계약 기간의 4분의 1이 경과하기 전에 보증보험 가입이 가능합니다. 다만, 각 기관마다 가입 대상이나 보증금액이 조금씩 차이가 있어, 본인에게 맞는 상품을 선택하여 가입하여야 합니다.

 

그 외에도, 임차인은 해당 전세금이 주변 전세가와 비교하여 적당한 것인지도 확인하여야 하며, 누수나 결로 등의 주택의 하자는 없는지에 대해 입주 전에 꼼꼼히 확인하여 수리상태와 수리여부에 대해서도 집주인과 미리 협의를 해두는 것이 좋습니다.