원상회복 지연시 대처방법 (임차인의 동시이행항변권을 상실시키는 방법, 공탁방법)

임대차 계약이 종료되면 임차인은 집주인인 임대인에게 임대한 대상인 부동산을 “임차한 당시의 상태로 원상회복”하여 돌려주어야 합니다. 이때 원상회복의 범위를 어떻게 볼 것인지, 원상회복과 관련하여 집주인과 임차인 사이에 다툼이 있을 때임차인이 보증금반환청구권과의 동시이행을 이유로 임대인에게 부동산을 반환하지 않고 원상회복도 하지 않는 경우 집주인이 어떻게 대처하여야 하는지 살펴보도록 하겠습니다.

 

원상회복의 범위

1. 통상의 손모는 임대인의 부담입니다

”원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(損耗)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다. 임차인에게 그와 같은 원상회복의무를 부담시키기 위해서는 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 그렇지 아니하고 임대차계약서에서 분명하지 않은 경우에는 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의의 내용으로 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 할 필요가 있다고 해석함이 상당하다.”는 것이 재판부의 판단입니다.

 

만일, 부동산의 손모가 통상의 손모가 아니라면 임대인에게 그 입증책임이 있습니다. 이에, 임대인의 입장에서는 계약 당시의 부동산 상태에 대한 구체적인 자료를 남겨두는 것이 중요합니다. 

 

임차인도 원상회복여부 및 방법에 대하여 계약시 명확히 약정하는 것이 좋습니다. 또한, 임대 기간 동안에는 임대차 종료 시를 대비하여 인테리어를 하여야 하며, 임차인 역시 임대차 당시의 현황에 대해 사진과 비디오를 찍어 추후 분쟁의 소지를 없애는 것이 좋습니다. 특히 상가와 같이 거액의 인테리어를 하는 경우 더 주의하여야 합니다.

 

2. 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지되었다고 하더라도 임차인은 원상회복 의무를 부담합니다

임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지되었다고 하더라도 임차인은 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있음은 별론으로 하고 원상회복의무를 부담하지 않는다고 할 수는 없다(대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결).

 

따라서, 임대인의 사유로 인하여 임대차계약이 종료되었다고 하더라도 원상회복을 하지 않아도 된다고 생각해서는 안됩니다.

 

원상회복 지연시 손해배상범위

만일 임대차가 종료되었는데도 임차인이 원상회복도 하지 않고 임대한 부동산도 반환하지 않는다면, 집주인은 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 임대인이 더 빨리 원상회복을 할 수 있었음에도 불구하고 임대인의 고의로 원상회복이 늦게 된 경우라면, 그 늦어진 날까지의 임대료를 임차인이 배상해줘야 하는 것은 아닙니다. 임대인이 원상복구를 늦게 한 것은 임차인의 잘못이 아니기 때문입니다. 따라서, 임대인이 임차인에게 원상회복 지연으로 인한 임대료를 요구하는 경우라면 실제로 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 날 전까지의 임대료만 청구할 수 있습니다. 

 

“임차인에게 임대차 종료로 인한 원상회복의무가 있는데도 이를 지체한 경우 이로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결).”

  

원상회복과 보증금 반환은 동시이행 관계

임대인과 임차인이 원상회복 범위에 대해 분쟁이 있을 시, 임대인이 보증금 전액의 반환을 거부할 수 있는지에 대해 하기 판례를 참고하면 좋습니다.

대법원은 임차인이 금 326,000원이 소요되는 전기시설의 원상회복을 하지 아니한 채 건물의 명도 이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 금 125,226,670원의 잔존 임대차보증금 전액의 반환을 거부할 동시이행의 항변권을 행사할 수 없다고 하였습니다(대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결).

즉, 동시이행의 항변권은 근본적으로 공평의 관념에 따라 인정되는 것인데, 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로, 임차인이 그 원상회복의무를 이행할 때까지, 혹은 임대인이 현실로 목적물의 명도를 받을 때까지 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙에 반하는 것이 되어 허용할 수 없다는 것입니다. 이와 같은 경우 임대인은 오히려 보증금반환의무 불이행으로 인한 지연손해금을 물어야 합니다.

 

또한 대법원은 판례를 통해서 임대인의 보증금 반환과 임차인의 임대목적물 반환의 동시이행관계에 있어 임대인이 보증금 반환을 하지 않아 '동시이행항변권'이 상실되지 않았다면 임차인이 임대목적물을 반환하지 않는 행위는 불법점유라고 할 수 없다고 판단하고 있습니다. 즉, 집주인 자신은 보증금을 반환하지 않으면서 임차인에게 임대목적물을 반환하라고 할 수는 없습니다.

 

임차인의 동시이행항병권 상실시키는 방법 (feat. 공탁)

임대인이 임차인에게 보증금을 반환하더라도 임차인이 목적물을 순순히 반환하지 않을 것으로 의심되는 경우라면 섣불리 보증금을 내주기가 어렵습니다. 예를 들어, 이미 월세가 여러 번 미납되었거나 임대한 부동산에 대해 손상을 입히고서도 해당 손상에 대해 원상회복할 것을 거부하는 등 원상회복 범위에 대해 다툼이 있는 등의 경우가 그렇습니다.

 

앞서 살펴본 대법원 판례에 의하면, 보증금반환과 임대목적물의 반환은 동시이행되어야 하므로 이러한 경우라면 “공탁”제도를 활용할 수 있습니다. 임대인은 보증금 공탁을 이용하여 자신의 ‘보증금 반환 의무’를 먼저 이행하여 임차인의 동시이행항변권을 상실케 하고, 임차인이 임대목적물을 점유하면서도 월세 등 임차료를 내지 않은 부분과 계약 종료 후에도 임대목적물을 반환하지 않아 손해가 발생하였음에 대해 “명도소송 및 손해배상청구 소송”을 진행할 수 있습니다.

 

1. 공탁

공탁 양식은 대한법률구조공단 사이트에서 다운받을 수도 있고 법원 민원실 양식함에서 할 수 있습니다.  

 

대한법률구조공단 사이트 공탁 양식 : https://m.blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=bglaw&logNo=221225368525&proxyReferer=https:%2F%2Fm.search.naver.com%2Fsearch.naver%3Fsm%3Dmtb_hty.top%26where%3Dm%26oquery%3D%25EB%25B3%25B4%25EC%25A6%259D%25EA%25B8%2588%2B%25EA%25B3%25B5%25ED%2583%2581%25EB%25B0%25A9%25EB%25B2%2595%2B%25EC%25A0%2588%25EC%25B0%25A8%26tqi%3DU1eqUwp0JWossgepJVsssssssiC-308288%26query%3D%25EB%25B3%25B4%25EC%25A6%259D%25EA%25B8%2588%2B%25EA%25B3%25B5%25ED%2583%2581%25EB%25B0%25A9%25EB%25B2%2595

 

공탁번호는 법원을 방문하여 접수하게 되는 경우라면 법원에서 부여해주므로 신청시에는 기재하지 않으셔도 되고, 법령조항은 변제공탁의 일반적 근거 법규는 민법 제487조이므로 민법 487조를 기재해주시면 됩니다. 

민법 제487조(변제공탁의 요건, 효과) 채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때에는 변제자는 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있다. 변제자가 과실없이 채권자를 알 수 없는 경우에도 같다.

공탁자에는 공탁을 하는 공탁신청인을 기재하고, 피공탁자는 금전을 받을 채권자(임대차보증금이라면 임차인)를 기재하면 되는데 이때 채권자의 주민등록초본의 첨부가 필요합니다. 한편, 공탁 신청을 법원에 방문하여 접수할 때, 변제공탁은 피공탁자의 최후 주소지가 있는 공탁소에 신청하여야 하는데 금전을 공탁하는 경우에는 원격지 공탁(팩스 공탁)도 가능하다고 합니다. 이때, 우표와 대봉투를 준비해서 접수 법원에 제출하면 관할지 법원이 아니라도 공탁신청이 가능합니다. 공탁원인사실에는 공탁의 원인이 되는 사실을 상세히 기재하시면 됩니다.

 

2. 집에서 공탁하기

공탁은 법원에 방문하지 않고 집에서도 가능합니다. 

 

법원전자공탁: 전자공탁 (scourt.go.kr)

 

공탁유형, 법원, 법령조항, 공탁금액을 입력하고, 당사자와 공탁원인사실에 대해 기재하여 신청하면 공탁계에서 가상계좌번호를 부여해주고, 그 가상계좌로 공탁금을 입금하시면 공탁서를 받을 수 있습니다.

 

 

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