부동산 임대차 분쟁 발생시 대응방법 (임차인의 월세 미납시 대응-집주인편)

저번 포스팅에서는 부동산 임대차 분쟁을 피하기 위한 계약 시 주의사항에 대해 알려드렸습니다. 그러나 원치 않더라도 임대차 계약 당시에는 예상하지 못했던 분쟁이 발생할 수 있습니다. 그중 하나가 세입자인 임차인이 월세를 미납하거나 지연하는 경우인데, 이러한 일이 발생하였을 때 집주인인 임대인이 할 수 있는 대응방법에 대해 안내드리고자 합니다. 

 

월세 2기를 미납하거나 연체 시 계약 해지 요구

민법 제640조에 의하면, 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기에 달하는 때에는 계약기간이 아직 남아있다고 하더라도 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 되어있습니다 (주택의 경우는 2회, 상가의 경우에는 3회 이상 월세를 연체한 경우).  

민법 제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

이때, 가장 많이 혼동이 되는 부분은 월세의 미납이나 연체가 연속적이어야 하는지입니다.

저의 경우, 임차인이 수시로 월세를 미납하거나 연체하였는데 예를 들어 20년 10월에 월세를 미납하고, 11월에는 월세를 납부하고, 12월에는 또다시 월세를 미납하였다가 21년 1월에 월세를 납부한 사례가 있었습니다. 이에, 임차인에게 월세 2기를 연체(20년 10월, 20년 12월 미납)하였으므로 계약을 해지하겠다고 연락을 하였더니, 2기를 연체한 사실이 연속적으로 일어난 일이 아니므로 본인의 경우는 계약 해지 대상이 아니라고 하였습니다.

 

그러나, 2기 연체는 연속 연체나 미납일 필요가 없습니다. 세입자인 임차인이 연체한 월세의 총합이 2달치 금액에 도달하기만 하면 계약해지 대상이 됩니다. 다만, 과거에 월세 2달치 금액을 연체하였다고 하더라도 추후에 해당 금액을 수령하여 현재에는 받지 못한 월세 금액이 2달치가 되지 않는다면 이제 와서 임대차계약을 해지할 수는 없습니다. 즉, 과거에 2기의 차임액의 연체가 있었다고 하더라도 추후에 과거의 연체 사실을 이유로 계약을 해지하는 것은 불가합니다. 이에, 임차인이 추후에도 계속적으로 월세를 미납하거나 연체할 것 같아 계약을 해지하는 것이 옳다고 생각된다면 그러한 사실이 발생하였을 때 바로 계약 해지를 통보하는 것이 좋습니다. 

  

내용증명 보내기

월세가 미납되거나 연체되었을 때 처음부터 내용증명을 보낼 필요는 없습니다. 그러나 전화나 문자를 통해 독촉하더라도 임차인 쪽에서 반응이 없고 계속하여 월세를 미납하거나 연체한다면 내용증명을 통해 임차인을 압박할 수 있습니다. 내용증명에는 언제까지 연체된 월세를 입금하지 않으면 임대차계약을 해지하고, 명도소송을 진행할 수 있음에 대한 내용을 기재하면 됩니다.

 

특별히 정해진 양식은 없기 때문에 임대인의 입장, 상황, 피해 내용에 대해 육하원칙에 따라 구체적으로 기재하면 됩니다. 해당 문서를 3부(복사하거나 출력하여 3부 준비하시면 됩니다) 준비하여 원본을 수신인에게 등기우편을 통해 보내고, 한 부는 우체국에서 보관하고, 한 부는 발신인이 보관하면 됩니다. 참고로, 인터넷 우체국에서도 발송 가능합니다.

 

또한, 추후 소송 등을 진행할 의사가 없다고 하더라도 변호사 등의 법률 전문가를 통하여 내용증명을 발송하는 것도 고려해 볼 수 있습니다. 아무래도 개인이 작성한 것보다 변호사의 이름이나 소속 법무법인의 이름으로 송달되면 임차인 입장에서 조금 더 심리적 압박을 느낄 수 있습니다. 다만, 내용증명은 법률적 문서이기는 하지만 강제집행과 같은 효력은 없습니다.

 

 

지급명령 신청

내용증명을 발송하였음에도 불구하고 세입자로부터 답변이 없거나 월세를 계속하여 미납한다면 법적인 절차에 들어가야 합니다.

 

명도소송은 그 절차가 상대적으로 복잡하고, 시간이 많이 소요되기 때문에 좀 더 간소하면서 비용이 덜 드는 지급명령을 신청해 볼 수 있습니다. 지급명령은 금전 혹은 그 이외의 대체물, 유가증권 등 일정한 수량의 지급을 목적으로 채권자가 법원에 지급명령 신청을 하는 것으로, 법원은 채권자의 신청이 있는 경우 채무자를 심문하지 않고 지급을 명령할 수 있습니다. 지급명령 신청서 양식은 대한민국 법원 전자 민원센터 사이트에서 제공하고 있습니다.

 

대한민국 법원 전자민원센터: 대한민국 법원 전자민원센터 (scourt.go.kr)

 

임대차 계약서, 등기부등본, 월세 입출금 통장 내역 등을 준비하여 법률전문가를 통하거나 셀프로 지급명령 신청을 진행할 수 있습니다. 지급명령 신청이 있는 경우, 법원은 채무자에게 지급명령 정본을 전달하는데 채무자가 2주 이내에 이의신청을 하지 않거나 인정한다면 지급명령이 확정되고 채권자에게는 강제집행 권한이 주어집니다.

 

 

점유이전 가처분 신청 및 명도소송

최후의 수단으로는 명도소송을 진행할 수 있습니다. 비용과 시간이 상대적으로 많이 소요된다는 단점이 있지만 임차인에게 가장 확실하게 압박을 줄 수 있는 방법이기도 합니다.

 

명도소송을 진행하게 되면 점유이전 가처분도 함께 진행하는 것이 좋습니다. 명도소송은 현재 점유하고 있는 점유자를 상대로 진행하는 것이기 때문에 명도소송에서 승소하더라도 임차인이 다른 사람에게 점유를 이전해 버리면 승소판결이 무용지물이 될 수 있습니다. 이에, 현재 점유하고 있는 임차인이 다른 사람에게 점유를 이전하지 않도록 점유이전금지가처분 신청을 하여야 합니다.

점유이전가처분 신청은 명도소송 전 혹은 명도소송과 동시에 진행할 수 있습니다. 인용되게 되면 법원에서는 집행관을 배정하여 해당 부동산을 방문하여 직접 현장집행 합니다.

 

실제로 임차인에게 계약해지를 통보하고, 계약기간이 끝났고 부동산의 정당한 권리자라 하더라도 점유하고 있는 사람을 강제로 끌어내거나 문을 철거해 버리면 불법가택침입이 되어 임차인에게 역공을 당할 수 있어 유의해야 합니다.

 

한편, 명도소송을 진행하면서 동시에 임차인이 집을 인도해주지 않아 발생한 경제적 손실에 대하여는 민사상 손해배상청구소송을 통하여 배상받을 수 있습니다. 일반적으로 임차인이 계약기간 이후에도 집을 불법 점유를 하면서 월세를 지급하지 않은 부분에 대한 월세 총액 등이 될 것입니다.

 

Tip. 

1. 셀프 소송 시 참고할 수 있는 사이트:

http://naver.me/x9KLISqY (전자소송으로 하는 알기 쉬운 명도소송)

https://cafe.naver.com/knbro/95316 (임대사업자 카페)

https://cafe.naver.com/ththd (민사소송 도우미 카페)

https://cafe.naver.com/encarenuri (나 홀로

 

 

2. 보상 보험, 변호사비용 관련 특약

가끔 뉴스에 세입자가 집주인과 갈등을 빚다가 집에 불을 지르거나 빌트인이나 옵션 가전 등을 들고 도망가는 등의 사례가 있습니다. 또한, 명도 소송 등을 진행할 경우 변호사 비용 등도 만만치 않습니다.

 

관련하여, 화재와 물품도난에 대해 보상하는 보험이 있으며 특약으로 민사소송 변호사비용을 지원하는 상품도 있다고 합니다. 다만, 보험 가입 후 소송을 제기하게 된 원인이 발생해야 보장받을 수 있으며, 이미 월세를 계속 안내서, 전세가 끝났는데 안 나가서 등의 소송 원인이 이미 발생한 경우라면 안됩니다.  월세를 일평생 한 번이라도 받으실 계획이 있는 분들이라면, 리스크 헷징 차원에서라도 미리 손해보험가입하는 것도 나쁘지 않은 것 같습니다.

 

3. 계약 시 임차인의 주소와 연락처 확인

내용증명 발송, 지급명령 신청, 소송 등을 진행함에 있어서 중요한 점 중 하나는 임차인의 주소 또는 주민등록번호를 알고 있어야 한다는 것입니다. 내용증명, 지급명령지급명령 결정문, 소장이 세입자에게 송달될 수 있어야 하기 때문입니다. 채무자의 현 주소지를 몰라 송달이 이루어지지 않으면 소송 등의 절차를 수행하는데 어려움이 있습니다.

 

이에, 계약 당시부터 임차인의 주소와 연락처를 확실히 알아두는 것이 중요하며 계약기간 동안 임차인과 연락이 닿지 않는다거나 연락처나 주소가 변경되는 경우에는 꼭 해당 정보를 받아두는 것이 중요합니다. 관련하여 계약 시 주의사항에 대하여서는 이전 포스팅을 참조하면 좋겠습니다. 

 

 

 

2023.04.04 - [부동산, 법인] - 부동산 임대차 분쟁을 피하는 방법 (계약시 주의사항-집주인편)