부동산 임대차 분쟁을 피하는 방법 (계약시 주의사항-집주인편)

건물주나 임대인은 매월 임대료를 받으면서 편히 살 수 있을 것이라고 생각하곤 하지만 막상 밀린 월세를 지급하지 않고 도주하는 임차인, 계약기간이 만료하여도 나가지 않는 임차인, 임대물을 파손하고 원상회복하지 않는 임차인 등을 만나게 되면 부동산 임대도 결코 쉬운 일이 아니라는 점을 실감하게 됩니다. 이번 포스팅에서는 부동산 임대차 분쟁을 피하는 방법으로서, 계약당시 주의하면 분쟁 가능성을 낮출 수 있는 Tip에 대해 알려드리고 싶습니다.

 

임차 당시의 상태를 구체적으로 증명할 수 있는 자료 남기기

표준화된 임대차계약서 서식에 거의 빠지지 않고 들어가는 문구 중 하나가 바로 "임차인의 원상복구의무"에 관한 규정이며 특약이 없어도 민법 제654조, 제615조에 따라 임차인은 당연히 원상회복의무가 있습니다. 즉, 임대차 계약이 종료되면 임차인은 집주인인 임대인에게 임대한 대상인 부동산을 임차한 당시의 상태로 원상회복하여 돌려주어야 합니다. 

 

그런데 임대차 계약 종료 후, 문짝이나 전등, 변기가 뜯어져 있거나 파손되어 있어도 임차인이 나 몰라라 하는 경우가 있습니다. 이런 일은 나에게는 일어나지 않을 것이라 생각할 수 있고, 대부분의 임차인은 그렇지 않겠지만 10번 중 1번이라도 이런 일이 일어나고 그 손상의 범위가 큰 경우라면 그로부터 오는 스트레스는 적지 않습니다.

 

이때, 집주인은 당연히 임차인에게 원상회복을 청구할 수 있는 데, 회복의 범위와 임차 당시의 상태는 임대인이 증명하여야 합니다. 하지만 짧게는 1년, 길게는 수년이 지난 후에 계약 시의 상태를 증명하는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 즉, '임대하였을 때의 상태'에 대한 사진이나 동영상, 도면 등의 자료가 없다면 원상회복의 범위를 특정하기 어렵고, 추후 원상회복 범위를 특정하기 위한 법원의 감정도 쉽지 않습니다. 이에, 원상회복의 범위를 증명할 수 있는 구체적인 자료를 미리 준비해 두는 것이 중요합니다.

 

저의 경우, 2020년 11월 29일 월세 계약을 하고 2년 후인 2022년 11월 28일 해당 오피스텔에 방문하였더니 싱크대 문짝, 거실 전등이 보일러실 창고에 처박혀있었던 일이 있었습니다. 임차인에게 원상회복을 요청하면서 2020년 11월 20일경에 찍어둔 사진을 보여준 적이 있었는데 29일 사진이 아니지 않냐면서 본인의 잘못이 아니니 난 모르겠다고 했던 임차인이 있었습니다. 해당 계약을 성사시켜 주셨던 부동산 중개사 사장님도 이미 다른 지역으로 옮긴 상태였고, 계약 당시의 상황은 기억나지 않다고 하셔서 사실상 중개사 사장님으로부터 아무런 도움을 받지 못했습니다. 본인의 자산은 본인이 지키고 관리하여야 합니다.

 

Tip.  때로는 '원상회복의 범위는 임대인의 결정에 따른다'는 특약을 계약서에 넣는 분도 있지만 이는 주관적 규정으로 무효로 보기 때문에 임대차 계약 당시, 임대하는 부동산의 상태 등에 대해 임차인과 함께 확인하면서 사진이나 동영상 등을 꼼꼼히 남겨두고 이에 대해 임대인, 임차인 모두가 인지하고 확인함으로써 추후 분쟁이 발생할 여지를 낮추는 것이 좋습니다. 

 

계약서 상의 원상회복 범위나 부속물, 유익비 등에 대해서는 추후 어떻게 처리할 것인지 구체적으로 기재하기

 

임차인에게는 필요비와 유익비 상환청구, 부속물매수청구, 보증금반환청구권 등을 행사할 수 있는 권리가 있습니다. 

강행규정인 민법 제646조의 부속물매수청구권과 달리 민법 제626조의 필요비, 유익비 이용상환청구권은 임의규정(개인의 협의에 의해 조정 가능한 사항을 임의규정이라고 합니다)으로 위 규정들은 당사자간 특약으로 배제할 수 있습니다. 이에, 유익비, 부속물에 대해서는 임대차 계약이 종료될 시점에 어떻게 처리할 것인지 구체적으로 기재하여 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 것이 좋습니다. 물론 임차인이 지출한 비용이 필요비나 유익비에 해당하는지 먼저 판단하여야 합니다.

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1. 필요비 상환청구권

필요비란 임차목적에 따라 임차물을 사용, 수익 하는데 적당한 상태를 보존하거나 유지하기 위해 지출한 비용을 말합니다. 이는, 기본적으로는 지출한 때 즉시 집주인에게 청구할 수 있고 가액의 현존 여부에 상관없이 지출비용 전부를 청구할 수 있습니다. 구체적으로, 보일러 수리비용, 배관공사, 전기공사 비용처럼 임차물 보존에 필요한 수리, 보수비용이 이에 해당합니다.

 

Tip. 전등 교체 비용, 문고리 수선 비용 등의 소소한 비용을 필요비로 볼 것인지는 집주인과 임차인 간에 분쟁의 소지가 있기 때문에 계약 당시 3만 원 혹은 5만 원 이하의 비용이 소요되는 것은 임차인이 부담하고 그 금액을 넘어서는 비용이 드는 경우라면 집주인인 임대인이 부담하는 것으로 계약서 상에 명시해 두는 방법이 있습니다. 1~2만 원으로 서로 얼굴 붉히거나 감정 상하지 않도록 계약 시 협의하는 것도 고려해 보면 좋습니다. 

 

2. 유익비 상환청구권

유익비란 임차인이 임대한 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용입니다. 유익비로 인정되기 위해서는 1) 목적물의 본질을 변화시키지 않고 개량하기 위하여 지출한 비용으로 목적물의 객관적 가치를 증가케 하는 것이어야 하며, 2) 개량이 임차물의 구성 부분이 되어 소유권이 임대인에게 귀속되어야 하고, 3) 임차인이 임차기간 중 목적물에 지출한 비용이어야 하며 임대차가 만료한 때, 그 증가된 가액이 현존하여야 합니다. 유익비로 인정되면 임대인은 임차인이 지출한 금액이나 증가된 가액 중 하나를 선택하여 상환하여야 합니다.

 

유익비에 해당하는지는 임차물의 사용목적과 기타 구체적 사정을 고려하여 판단하여야 하며, 간판 설치처럼 오직 자기의 영업에 필요한 시설을 위해 지출한 비용은 특별한 사정이 없는 한 유익비로 인정되지 않습니다(판례). 엘리베이터 설치, 진입로 설치, 자동문 설치비용은 유익비에 해당할 수 있습니다. 

 

다만, 유익비상환청구권은 임차인이 임대인에게 목적물을 반환한 후 6개월 이내에 행사하여야 하며, 임차인은 유익비를 상환받을 때까지 임대인의 명도청구가 있더라도 유치권을 행사하며 해당 목적물을 점유할 수 있습니다. 즉, 임대차 기간에서와 같이 점유하면서 사용, 수익 할 수 있습니다. 다만, 점유기간 동안 차임상당액은 임대인에게 부당이득이므로 임대인에게 반환하여야 합니다. 또한, 유익비상환청구권은 임의 규정이므로 계약 시 비용상환청구권을 포기(원상복구의 특약)하였다면 추후 임차인은 임대인에게 유익비상환청구권을 행사할 수 없습니다.   

대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389, 20396 판결은 임대차계약 체결시 임차인이 임대인의 승인하에 임차목적물인 건물부분을 개축 또는 변조할 수 있으나 임차목적물을 임대인에게 명도할 때에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정하였다면, 이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다고 판시한 바 있습니다.

 Tip. 필요비나 유익비는 임의규정이므로, 필요비와 유익비를 배제하는 특약, 유익비 상환청구권을 포기하는 약정, 원상복구 등의 약정이 있다면 임차인은 지출한 비용을 임대인에게 청구할 수 없으므로 임대인의 입장에서 미리 필요비나 유익비 상환청구권을 포기하기로 특약을 계약서에 넣는 방법을 고려해 볼 수 있습니다.

 

3. 부속물 매수청구권

부속물이란 건물에 부속된 물건으로 임차인 소유에 속하지만 건물의 구성 부분이 되지 않은 것으로 건물 등의 임차물의 사용에 객관적으로 편익을 가져오는 물건을 의미합니다. 부속물에 해당하는지 여부는 해당 건물 자체의 구조와 임대차 계약 당시 합의된 사용목적, 건물의 위치 등의 제반 사정을 참작하여 판단합니다.

 

부속물에 해당하는 경우로 판단된다면, 임차인은 임대인에게 부속물 매수청구권을 행사할 수 있는데 판례에 의하면, 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이거나 임대인으로부터 매수한 부속물이라면 임대차 종료 시 임차인은 임대인에게 부속물매수를 청구할 수 있습니다.

 

임차인이 비디오테이프 대여점을 운영하면서 임대인의 묵시적 동의 하에 부속시킨 유리 출입문, 샷시 등에 대해서는 부속물청구권이 인정된 예가 있습니다. 반면 카페영업을 위해서 시설공사를 하고 카페의 규모를 확장하면서 내부 시설공사를 하거나 창고 지붕을 보수한 경우에는 부속물 매수청구권의 행사가 부정된 예가 있습니다. 건물 자체의 수선, 증개축은 특별한 사정이 없는 한 건물 자체의 구성 부분이 되어 독립된 물건이라 보이지 않아 부속물매수청구의 대상이 될 수 없기 때문입니다.

 

Tip. 부속물 매수청구권은 계약서 상에 별도의 특약을 넣더라도 임차인에게 불리한 것은 무효이므로, 유익비 상환청구권과는 다릅니다. 이에, 임차인이 부속물 설치 등에 대해 동의를 구할 때, 동의하여도 되는지 한번 더 고려해 볼 필요가 있습니다.  

  

임차인의 주민등록상 주소, 연락처를 확인하기

계약서 작성 시, 임차인의 주소와 연락처를 꼼꼼히 확인하여야 합니다. 어차피 이사 올 것이기 때문에 내가 임대하고자 하는 목적물의 주소를 임차인의 주소로 넣겠다고 하는 임차인이 있는데, 추후 분쟁 발생 시 내용증명을 보내려고 하더라도 주소나 연락처가 없다면 매우 곤란한 상황에 처하게 됩니다.

 

Tip. 부주의하게 임차하는 부동산을 임차인의 주소로 그대로 사용하거나 집 전화번호를 기재하여도 넘어가거나 하는 일이 없도록, 주소와 연락처는 재차 확인하여야 합니다. 

 

보증금 액수에 대한 고민

월세의 경우 보증금 액수가 너무 적으면, 추후 월세가 미납된다고 하더라도 그 손해를 보전받기에 부족할 수 있습니다. 물론, 법적으로는 월세가 2기 이상 연체되면 명도소송 등을 통해 권리를 보존받을 수 있으나 실제로 소장 송달부터 판결을 받기까지 짧으면 3~4개월, 길어지면 6개월 이상도 소요되는 것이 명도소송입니다. 이에, 그 기간 동안의 손해를 보전받기에 적당한 금액인지에 대한 고민도 함께하는 것이 좋겠습니다.

 

Tip. 최소 월세 6개월~1년 치 정도의 금액은 보증금으로 받는 것이 좋습니다.

 

 

 

제가 진상의 임차인을 겪으면서 직접 알아보고 상담료나 자문료 비용을 들여가면서 알게 된 지식을 나눕니다. 다음에는 임차인이 월세를 미납하거나 지연하였을 시의 대처 방안에 대해 포스팅하도록 하겠습니다.